로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로, 의뢰인(분양사업 수탁사)은 수분양자들이 제기한 약 2억 1천만 원 규모의 분양대금 반환 청구 소송에서 주위적 청구를 전부 기각시키는 판결을 받아 손해를 최소화할 수 있었습니다. 본 사건은 시행사의 허위·과장 광고로 인한 시정명령을 이유로 수분양자들이 계약 해제를 통보하고, 이미 납부한 분양대금 전액의 반환을 청구한 사안이었습니다. 의뢰인은 거액의 반환 책임 위기에 놓였으나, 로엘법무법인의 체계적인 변론을 통해 손실을 대폭 줄이는 데 성공했습니다.

• 건축물의 분양에 관한 법률 제9조(시정명령)

  허가권자는 분양사업자가 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우 공사의 중지, 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다. 본 사건의 분양계약서는 시행사가 시정명령을 받을 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있었습니다.

• 민법 제398조(배상액의 예정)

  당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되며, 법원은 부당히 과다한 경우 적당히 감액할 수 있습니다.

• 민법 제449조(채권의 양도성)

  채권은 원칙적으로 양도할 수 있습니다. 본 사건에서는 수분양자들이 분양대금 반환채권을 대출 금융기관에 담보로 양도한 사실이 핵심 쟁점이 되었습니다.

• 약관의 규제에 관한 법률 제3조(설명의무)

  사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 합니다. 이를 위반한 경우 해당 약관 조항을 계약의 내용으로 주장할 수 없습니다.

의뢰인은 한 오피스텔 신축 분양사업의 관리형 토지신탁계약에 따라 분양계약 체결, 분양대금 수납 등의 업무를 수행하는 신탁회사였습니다. 수분양자들은 의뢰인과 오피스텔 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 뒤, 금융기관 대출을 통해 중도금을 납부해왔습니다.

그런데 분양사업을 실질적으로 진행한 시행사가 '복층 공간을 주거용으로 사용할 수 있다'는 취지로 광고한 것이 문제가 되었습니다. 이는 건축법상 허가된 내용과 달라 관할관청으로부터 허위·과장 광고에 대한 시정명령이 내려졌습니다.

수분양자들은 분양계약서에 '시행사가 건축물분양법에 따른 시정명령을 받은 경우 계약을 해제할 수 있다'는 조항을 근거로 계약 해제를 통보했습니다. 이후 이들은 의뢰인을 상대로 이미 납부한 계약금과 중도금 약 2억 1천만 원 전액을 반환하라는 소송을 제기했습니다.

본 사건의 성공적인 방어를 위해 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 다음과 같은 법적 쟁점을 중심으로 변론 전략을 수립했습니다.

• 제1 쟁점

  주위적 청구인 분양대금 반환 의무 방어

• 대응 논리

  수분양자들이 계약 해제권을 행사한 것은 사실이나, 이들이 청구하는 분양대금 반환채권은 이미 중도금 대출을 실행한 금융기관에 양도담보로 제공된 상태임을 주장했습니다. 채권이 적법하게 양도된 이상, 채권의 권리자는 수분양자들이 아니라 금융기관이므로, 수분양자들이 의뢰인에게 직접 반환을 청구할 법적 권리가 없다는 점을 강력히 피력했습니다.

• 입증 방법

  수분양자들이 금융기관과 체결한 대출약정서, 분양대금반환채권에 대한 채권양도담보계약서 및 채권양도 통지서 등을 증거로 제출하여 채권이 이전된 사실을 명확히 입증했습니다.

• 제2 쟁점

  예비적 청구인 위약금 지급 의무에 대한 대응

• 대응 논리

  법원이 위약금 지급 의무를 인정할 경우에 대비하여, 계약서상의 책임한정약정을 근거로 의뢰인의 책임은 신탁재산의 한도 내로 제한되어야 한다고 주장했습니다. 또한, 제반 사정을 고려할 때 10%의 위약금은 과도하므로 감액되어야 한다는 예비적 주장도 펼쳤습니다. 비록 법원이 해당 주장을 받아들이지는 않았으나, 의뢰인의 피해를 최소화하기 위한 다각적인 방어 전략을 구사했습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로, 의뢰인은 수분양자들이 청구한 약 2억 1천만 원의 분양대금 반환 청구(주위적 청구)를 전부 방어하는 데 성공하였습니다.

재판부는 로엘법무법인의 주장을 받아들여, 수분양자들이 분양대금반환채권을 이미 금융기관에 양도하였으므로 직접 반환을 청구할 당사자적격이 없다고 판단하여 주위적 청구를 기각했습니다. 비록 예비적 청구인 위약금 약 3천만 원은 일부 인용되었으나, 의뢰인은 청구금액의 약 85%에 달하는 금액을 방어함으로써 회사의 재정적 손실을 막대한 수준으로 줄일 수 있었습니다.

분양계약과 관련하여 수분양자가 중도금 대출을 받는 경우, 분양대금반환채권이 금융기관에 양도담보로 제공되는 경우가 많습니다. 계약 해제 시 이러한 채권양도 사실은 분쟁의 핵심 쟁점이 될 수 있으므로, 분양사업자 측에서는 계약 관계 및 대출 약정 내용을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

분양계약서의 책임한정약정은 약관법상 설명의무 대상이 될 수 있습니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 분쟁 초기 단계부터 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 법적 평가를 받는 것이 안전합니다.