로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁회사를 상대로 제기한 약 260억 원대 손해배상 청구 소송에서 전부 승소 판결을 받았습니다. 의뢰인들은 부동산 개발 프로젝트에 자금을 대출해 준 금융기관(대주단)이었으며, 사업의 수탁자인 신탁회사가 책임준공기한을 지키지 못해 대출금 회수가 불가능해지자 손해배상을 청구하게 된 사건입니다.

• 민법 제398조(배상액의 예정)

  제1항은 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 미리 정할 수 있다고 규정합니다. 제2항은 그 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 감액할 수 있다고 정하며, 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다.

• 손해배상 기준

  본 사건의 약정은 신탁사의 책임준공의무 불이행 시 대주단이 입은 손해(대출원리금 및 연체이자 전액)를 배상하도록 정한 손해배상액의 예정에 해당합니다.

의뢰인들은 특정 지역의 오피스텔 신축 사업에 자금을 대출한 대주단입니다. 상대방인 신탁회사는 해당 사업의 수탁자로서, 시공사가 기한 내에 건물을 준공하지 못할 경우 이를 책임지고 준공할 의무(책임준공의무)를 부담하는 '책임준공확약형 관리형토지신탁계약'을 체결하였습니다.

계약에는 만약 신탁사마저 책임준공의무를 이행하지 못하면, 그로 인해 발생한 대주단의 손해, 즉 대출원리금 및 연체이자 전액을 배상한다는 내용이 명시되어 있었습니다.

이후 시공사가 부실화되어 준공기한을 지키지 못했고, 상대방인 신탁사 역시 연장된 책임준공기한을 도과하여 의무를 불이행하였습니다. 결국 사업의 차주가 대출금을 상환하지 못하게 되자, 의뢰인들은 신탁사를 상대로 책임준공의무 불이행에 따른 손해배상을 청구하는 소송을 제기하였습니다.

본 사건의 핵심 쟁점은 상대방 신탁회사의 책임준공의무 불이행에 따른 손해배상 책임의 성립 여부와 그 범위였습니다. 상대방은 손해배상액 예정 약정의 효력을 부정하고, 설령 책임이 인정되더라도 배상액이 과다하여 감액되어야 한다고 강력히 주장했습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 상대방의 주장을 법리적으로 반박하고 의뢰인의 손해 전액을 배상받는 데 조력의 초점을 맞추었습니다.

• 제1 쟁점

  손해배상액 예정 약정의 유효성

• 대응 논리

  로엘법무법인 서울민사전문변호사는 해당 약정이 자본시장법상 금지되는 '손실보전'이나 '지급보증'이 아니라는 점을 명확히 했습니다. 이는 투자 손실을 보전하는 것이 아니라, 신탁사 자신의 고유한 의무인 '책임준공의무' 불이행에 따른 채무불이행 책임이므로 자본시장법 규제 대상이 아님을 법원 판례를 들어 논증했습니다. 또한, 이러한 약정은 부동산 PF 사업에서 대주단을 보호하고 사업 안정성을 확보하기 위한 보편적인 거래 관행임을 강조했습니다.

• 입증 방법

  대출약정서, 관리형토지신탁계약서, 책임준공이행확약서 등 처분문서를 통해 약정의 내용을 명확히 제시하고, 관련 하급심 판결들을 근거로 제시하여 주장의 정당성을 뒷받침했습니다.

• 제2 쟁점

  손해배상 예정액의 감액 여부

• 대응 논리

  상대방은 배상액이 과다하다고 주장했으나, 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 민법 제398조 제2항에 따른 감액은 경제적 약자에게 부당한 압박을 가하는 등 공정성을 잃는 경우에만 예외적으로 허용된다는 대법원 판례 법리를 제시했습니다. 본 사건에서 상대방은 대형 신탁회사로서 경제적 약자가 아니며, 오히려 높은 수수료를 받으며 책임준공의 위험을 인수한 전문가임을 지적했습니다. 반면 의뢰인들은 소규모 금융기관으로서, 상대방의 의무 이행을 신뢰하고 거액을 대출한 당사자임을 부각했습니다.

• 입증 방법

  신탁계약상 책정된 높은 수수료 내역, 의뢰인들이 상대방의 요청에 따라 대출 만기를 연장해주는 등 사업 정상화를 위해 협조한 사실 등을 입증자료로 제출하여, 배상액 감액이 부당함을 적극적으로 변론했습니다.

재판부는 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 주장을 모두 받아들였습니다. 법원은 이 사건 약정이 유효한 손해배상액의 예정에 해당하며, 자본시장법에 위배되지 않는다고 판단했습니다.

또한, 상대방 신탁회사의 지위, 계약 체결 경위, 거래 관행 등을 종합할 때 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 볼 수 없다며 감액 주장도 배척하였습니다. 그 결과, 의뢰인들은 청구한 대출원리금 및 연체이자 약 260억 원 전액을 인용하는 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에서 신탁사의 '책임준공확약'은 대주단의 채권 회수를 담보하는 핵심적인 장치입니다. 책임준공의무 불이행 시 손해배상 범위를 '대출원리금 전액'으로 정한 약정은, 신탁사가 전문성과 위험 인수 대가를 전제로 체결한 계약인 만큼 법원에서 그 유효성이 폭넓게 인정되는 추세입니다.

신탁사가 손해배상액이 과다하다며 감액을 주장하는 경우가 많지만, 법원은 신탁사의 전문성과 경제적 지위, 높은 수수료 수취 사실 등을 고려하여 감액에 매우 신중한 태도를 보입니다. 따라서 대주단 입장에서는 계약 체결 당시부터 책임준공의무 불이행 시 손해배상 범위를 명확히 하고, 관련 증거를 철저히 확보하는 것이 중요합니다.