COLUMN · 부동산

작성 2026. 10. 27. | 로엘법무법인 양기오 변호사

임대인이 보증금을 돌려주지 않아 주택도시보증공사(HUG)에 보증이행을 청구했는데, 한 달이 넘도록 소식이 없다가 그제야 서류를 더 내라는 연락을 받는 경우가 있습니다. 서류를 보완한 날부터 다시 한 달을 기다려야 하는지, 그동안 늦어진 데 대한 이자는 받을 수 없는지 궁금해집니다.

대법원은 2026년 5월, 공사가 이행청구 접수 후 1개월이 지나서야 서류보완을 요청했다면 1개월이 지난 날부터 지연손해금을 내야 한다고 판단했습니다. 이 판결로 보증금 지급기한과 서류보완 요청의 관계를 정리합니다.

청구하고 50일 가까이 지나 온 서류보완 요청

판결문에 따르면 이 사건 임차인 두 명은 2023년 5월 공사와 전세보증금반환보증계약을 맺었습니다. 임대차는 2023년 12월 합의로 끝났지만 임대인이 1개월 안에 보증금을 돌려주지 않았고, 임차인들은 2024년 2월 2일 공사에 보증이행을 청구했습니다. 원심 판결문에는 임차인들이 그달 중순 집을 인도한 사실도 적혀 있습니다.

공사는 3월 21일에야 보증금 이체확인증, 금융거래확인서 등의 보완을 요청했고, 임차인들은 같은 날 곧바로 보완했습니다. 공사가 관리비 미납분을 뺀 보증금을 지급한 날은 4월 3일입니다. 임차인 중 한 명이 선정당사자로 나서 접수 후 1개월이 지난 3월 3일부터 4월 3일까지의 지연손해금을 청구했고, 원심은 1심판결을 변경해 3월 3일부터의 이행지체를 인정했으며 대법원은 공사의 상고를 기각했습니다.

뒤늦은 보완 요청으로 지급기한을 미룰 수 없습니다

이 사건 약관은 공사가 이행청구 접수일부터 1개월, 서류보완을 요청한 경우에는 보완 완료일부터 1개월 안에 보증금을 지급하도록 정했습니다. 대법원은 이 문언만으로는 1개월이 지난 뒤 보완을 요청한 경우에도 기한이 다시 시작되는지 분명하지 않다고 보았습니다. 「약관의 규제에 관한 법률」 제5조 제2항은 약관의 뜻이 명백하지 않으면 고객에게 유리하게 해석하도록 정합니다.

대법원은 여기에 전세보증금반환보증의 목적도 더했습니다. 공사는 「주택도시기금법」 제16조에 따라 보증업무를 위해 설립된 법인이고, 이 보증은 임차인이 보증금을 신속히 돌려받아 이사에 차질이 없게 하려는 상품이므로 요건을 갖추면 빨리 이행돼야 한다는 것입니다.

약관에는 권리관계나 임대인의 이의 등을 심사하느라 공사 책임 없이 기한을 넘길 때, 지급기한 전에 그 사유를 알리도록 한 조항도 있습니다. 대법원은 책임 없는 지연조차 미리 알려야 지체책임을 면하는 구조라면, 1개월 뒤의 보완 요청에 지체책임을 지우는 것이 공사에 과도한 부담도 아니라고 했습니다.

소액사건인데도 대법원이 판단한 이유

이 사건은 소액사건이어서 원래 대법원에 상고할 수 있는 경우가 좁습니다. 「소액사건심판법」 제3조는 헌법·법률 위반 판단이 부당하거나 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 경우에만 상고를 허용합니다. 대법원은 판례가 없는 쟁점으로 다수 소액사건의 판단이 엇갈리는 경우 법령해석 통일을 위해 판단할 수 있다는 법리를 들고, 이 약관 해석이 다수 서민 임차인의 이해관계에 영향을 미친다며 판단에 나아갔습니다.

보증이행을 청구한 임차인이 확인할 것

보증이행을 청구한 임차인은 먼저 공사가 청구를 접수한 날짜를 기록으로 남겨 두어야 합니다. 보완 요청이 1개월 안에 있었는지도 접수일을 기준으로 따지기 때문입니다. 보완 요청의 날짜·방식과 보완을 마친 날짜도 함께 보관해 두는 편이 좋습니다.

이 사건 약관은 지연손해금을 상사법정이율로 정했고, 원심은 연 6%로 계산했습니다. 원심은 원리금 합계에 못 미치게 지급된 돈을 「민법」 제479조에 따라 지연손해금에 먼저 충당하고 남은 원금을 지급하라고 했습니다. 다만 대법원은 '특별한 사정'의 여지를 두었고, 지체책임이 끝나는 시점은 임차인의 보완 여부와 시기 등을 참고할 수 있다고 했습니다.

필자가 보증금 반환 상담을 하다 보면, 공사에서 서류를 더 내라는 연락을 받으면 지급이 그만큼 늦어지는 것을 당연하게 받아들이는 분을 봅니다. 집을 계속 점유하는 동안의 지연손해금은 HUG 전세보증 지연손해금, 집을 넘겨야 붙습니다에서 정리한 기준도 함께 보아야 합니다. 약관은 가입 시기·상품마다 다를 수 있어 결론은 개별 약관과 경과에 따라 달라질 수 있습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 공사는 특별한 사정이 없으면 이행청구 접수일부터 1개월 안에 보증금을 지급해야 합니다. 둘째, 1개월이 지난 뒤의 서류보완 요청으로는 지급기한이 다시 시작되지 않습니다. 셋째, 접수일·보완 요청일·보완일을 기록으로 남겨 두는 것이 지연손해금 청구의 출발점입니다.

참고자료

· 대법원 2026. 5. 29. 선고 2026다200365 판결 / 서울중앙지방법원 2025. 12. 17. 선고 2025나8154 판결 — 국가법령정보센터
· 「약관의 규제에 관한 법률」 제5조 [시행 2024. 8. 7., 법률 제20239호] / 「주택도시기금법」 제16조 [시행 2026. 6. 2., 법률 제21738호] — 국가법령정보센터
· 「소액사건심판법」 제3조 [시행 2023. 3. 28., 법률 제19281호] / 「민법」 제479조 [시행 2026. 3. 17., 법률 제21454호] — 국가법령정보센터
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