세입자 있는 집 사서 2주택, 전입 기한은 언제까지
COLUMN · 조세·양도소득세
작성 2026. 10. 27. | 로엘법무법인 장영돈 변호사
세입자가 살고 있는 집을 새로 사서 일시적 2주택이 되면, 세입자가 나가야 들어가 살 수 있습니다. 그래서 매수 뒤 세입자와 이사 날짜를 따로 정하는 일이 흔합니다.
2026년 6월 대법원 판결을 중심으로, 그렇게 늦춘 날짜가 비과세 전입 기한이 될 수 있는지와 지금의 요건은 무엇인지 정리합니다.
| 목차 |
| 01. 취득 뒤 세입자와 늦춘 명도일은 전입 기한이 되지 않습니다 02. 조정대상지역 일시적 2주택 요건은 어떻게 바뀌어 왔나 03. 2026두30078 사건, 명도일을 늦춘 약정이 문제 된 경위 04. 임대인 지위 승계와 엄격해석, 원심과 갈린 지점 05. 세입자 있는 집을 사서 2주택이 됐다면 확인할 것 자주 묻는 질문 |
01
취득 뒤 세입자와 늦춘 명도일은 전입 기한이 되지 않습니다
신규 주택을 산 뒤 기존 세입자와 임대차기간을 늘리거나 이사 날짜를 늦추기로 약정했더라도, 그 날짜는 일시적 2주택 비과세의 전입 기한이 되지 않습니다. 대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30078 판결의 결론입니다.
구 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 단서가 말하는 '임대차기간이 끝나는 날'은 신규 주택을 취득한 시점에 전 소유자와 세입자 사이에 존속하던 계약의 종료일이라는 것입니다. 대법원은 이와 달리 본 원심을 파기하고 사건을 서울고등법원에 돌려보냈습니다.
02
조정대상지역 일시적 2주택 요건은 어떻게 바뀌어 왔나
이 판결이 다룬 전입 요건은 조정대상지역에 종전 주택이 있는 1세대가 조정대상지역 신규 주택을 취득한 경우에 적용되던 요건으로, 지금 시행령에는 없습니다. 같은 조항은 다음과 같이 여러 차례 바뀌었습니다.
| 시행령 개정 | 조정대상지역 신규 주택 취득 시 요건 |
|---|---|
| 2020. 2. 11. | 1년 내 전입 + 1년 내 종전 주택 양도, 세입자 특례(최대 2년) |
| 2022. 5. 31. | 전입 요건 삭제, 2년 내 종전 주택 양도 |
| 2023. 2. 28. | 지역 구분 없이 3년 내 종전 주택 양도 |
| 2026. 9. 30. | 조정대상지역 간 2년, 그 밖의 경우 3년 내 양도 |
각 개정은 부칙이 정한 양도일·취득일부터 적용됩니다. 전입 요건을 없앤 2022년 개정은 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 적용됐으므로, 그 전에 종전 주택을 판 경우에는 옛 전입 요건이 적용됩니다.
03
2026두30078 사건, 명도일을 늦춘 약정이 문제 된 경위
대법원 판결문에 따르면, 납세자 부부는 2020. 11. 2. 세입자가 사는 서울의 아파트를 기존 임대차를 승계하는 조건으로 취득했습니다. 당시 계약의 종료일은 2021. 10. 9.이었고, 종전 주택과 신규 주택은 모두 조정대상지역에 있었습니다.
납세자는 2021. 3. 세입자와 갱신 청구 없이 2022. 6. 7.에 집을 비워 주기로 약정했고, 그날 이사해 전입신고를 했습니다. 세무서는 취득일부터 1년 안에 전입하지 않았다며 2023. 1. 4. 양도소득세를 부과했습니다.
원심은 납세자가 임대인 지위를 승계한 상태에서 정한 2022. 6. 7.이 임대차가 끝나는 날이라며 납세자 손을 들었습니다. 대법원은 이 판단을 받아들이지 않았고, 환송 후 판결은 확인되지 않았습니다.
04
임대인 지위 승계와 엄격해석, 원심과 갈린 지점
새 집주인이 임대인 지위를 승계했는지는 전입 요건 판단에 영향을 주지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제4항에 따라 양수인이 임대인 지위를 승계하더라도, 기준은 어디까지나 취득 시점에 존속하던 계약의 종료일이라는 취지입니다.
대법원은 비과세·감면 요건도 법문대로 해석해야 하고, 명백한 특혜 규정은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평에 맞는다고 했습니다(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 참조).
당시 단서의 '취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다'는 문구도 이 취지를 확인하는 규정으로 보았습니다. 갱신이라는 이름을 쓰지 않은 명도 약정이라도 취득 뒤에 맺은 것이면 기한을 늘리지 못한다는 뜻입니다.
05
세입자 있는 집을 사서 2주택이 됐다면 확인할 것
현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에는 전입 요건이 없고, 기한 안에 종전 주택을 팔았는지가 핵심입니다. 조정대상지역 종전 주택을 가진 1세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득했다면 2년, 그 밖에는 3년입니다.
2026. 8. 3. 이전에 신규 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전 규정(3년)이 적용됩니다(2026. 9. 30. 개정 부칙 제2조). 매매계약서, 계약금 이체 내역, 잔금일과 등기일 서류를 함께 보관해 두어야 합니다.
세입자와의 약정으로 기한이 늘어난다고 기대하기보다, 법령이 정한 날짜를 기준으로 매도 일정을 짜는 편이 안전합니다. 필자가 상담해 보면, 이사 날짜를 먼저 정한 뒤에야 세금 요건을 따져보는 경우가 적지 않았습니다. 양도소득세의 다른 쟁점은 상속 부동산 취득가액 편에서 다뤘습니다.
FAQ
자주 묻는 질문
Q. 세입자 있는 집을 산 뒤 세입자와 이사 날짜를 늦추기로 했다면 전입 기한도 늦춰지나요?
늦춰지지 않습니다. 대법원 2026두30078 판결은 기준이 되는 날을 신규 주택 취득 시점에 존속하던 계약의 종료일로 보고, 취득 뒤 연장·갱신 약정에 따른 날짜는 포함하지 않았습니다.
Q. 집을 사면서 임대인 지위를 승계했다면 결론이 달라지나요?
달라지지 않습니다. 대법원은 주택임대차보호법에 따라 임대인 지위를 승계했는지가 전입 요건 판단에 영향을 주지 않는다고 보았습니다.
Q. 지금 일시적 2주택이 되면 신규 주택에 전입해야 하나요?
현행 시행령 문언에는 전입 요건이 없습니다. 대신 조정대상지역 간 취득(2026. 8. 4. 이후)은 2년, 그 밖에는 3년 안에 종전 주택을 양도해야 합니다.
일시적 2주택 비과세가 문제 되셨습니까? 매매계약서와 임대차계약서, 세무서에서 받은 문서를 가져오시면 적용 규정과 기한을 함께 검토할 수 있습니다. |
참고자료
· 대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30078 판결, 서울고등법원 2025. 12. 12. 선고 2025누4540 판결(원심), 대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 — 국가법령정보센터
· 「소득세법」 제89조 [법률 제21221호, 시행 2026. 1. 1.], 「소득세법 시행령」 제155조 [대통령령 제36737호, 시행 2026. 10. 1.] 및 2020. 2. 11.·2022. 5. 31.·2023. 2. 28. 개정 부칙, 「주택임대차보호법」 제3조 — 국가법령정보센터
· 관련: 상속받은 부동산 양도세, 세무서 결정가액이 끝 아닙니다 / 묵시적 갱신과 계약갱신요구권, 무엇이 다른가
· 같은 날 발행 칼럼: 주권 없는 주식을 담보로 받았다면, 명의개서부터
| 장영돈 로엘법무법인 대표변호사 검사 출신(서울서부지방검찰청·부산지방검찰청 차장검사) 변호사 프로필 보기 |
| 본 칼럼은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 조문은 2026. 10. 27. 국가법령정보센터 현행본과 시행일별 판본·부칙으로 대조했습니다. 2026두30078 사건은 파기환송되어 환송 후 판결과 최종 세액은 확인되지 않았습니다. 통계는 싣지 않았습니다. 광고책임변호사: 이태호 | © LAWL LAW FIRM |
관련 구성원
더 궁금한 점이 있으신가요?
상세한 내용은 아래의 문의를 통해 전달해주세요.