COLUMN · 상속·양도소득세

작성 2026. 10. 26. | 로엘법무법인 송개동 변호사

상속받은 부동산을 팔 때 양도소득세 취득가액은 상속 당시 가액인데, 상속세가 0원으로 끝났다면 세무서가 그때 낮게 매긴 가액이 쓰여 세금이 늘어나기도 합니다.

2026년 8월 대법원 판결 두 건을 중심으로 그 가액을 다툴 수 있는지와 시가 증명 방법을 정리합니다.

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세무서가 정한 상속재산 가액도 시가가 아니면 다툴 수 있습니다

상속세 결정 때 세무서가 정한 상속재산 가액이 객관적이고 합리적인 시가로 인정되지 않으면, 상속인은 양도소득세 단계에서 상속개시 당시의 시가를 취득가액으로 주장할 수 있습니다. 대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결과 같은 날 선고된 2025두32147 판결의 결론입니다. 두 사건 모두 세무서장의 상고가 기각돼 납세자 승소 판결이 유지됐습니다.

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상속받은 부동산의 취득가액, 법은 어떻게 정하나

상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액으로 봅니다(「소득세법 시행령」 제163조 제9항). 같은 항 괄호는 세무서장이 같은 법 제76조에 따라 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액으로 한다고 정합니다.

상속재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 시가를 산정하기 어려울 때만 개별공시지가 같은 보충적 평가방법을 씁니다(「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항·제3항). 아래 두 판결 사안도 보충적 평가액으로 상속세 0원 결정이 난 경우였습니다.

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상속세 0원 결정, 대법원이 문제 삼은 지점

대법원 판결문에 따르면, 2022두67357 사건에서 세무서는 상속 부동산을 보충적 평가방법으로 약 2억 1,600만 원으로 평가하고 상속세를 0원으로 결정했습니다. 상속인은 이 가액으로 양도소득세를 신고한 뒤 소급감정가액을 반영해 달라는 경정청구를 거부당했고, 1심 감정인은 상속 당시 시가를 약 7억 3,000만 원으로 평가했습니다.

대법원은 상속세가 0원이면 당장 부담이 없어 상속인이 결정에 대응하지 않는 경우가 적지 않은데, 결정가액을 무조건 취득가액으로 보면 상속세와 양도소득세 두 단계 모두에서 다툴 기회가 사실상 사라진다고 보았습니다. 그래서 위 괄호 규정은 결정가액이 객관성과 합리성을 갖춘 경우에만 적용된다고 좁게 해석했습니다.

대법원은 원심과 달리 상속세 결정 통지는 규정의 요건이 아니라고 보면서도, 결정가액이 감정평가액과 상당한 차이가 있어 시가로 볼 수 없다며 결론을 유지했습니다.

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상속 당시 시가는 무엇으로 증명하나

시가는 원칙적으로 정상 거래로 형성된 객관적 교환가격이지만, 거래가 없으면 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가가 되고 소급감정이라도 마찬가지입니다(2022두67357, 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결). 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결 때까지 시가가 증명되면 법원은 그 시가로 정당한 세액을 다시 계산합니다.

비슷한 토지의 거래가액도 근거가 됩니다. 2025두32147 사건에서 원심은 상속 직후 매매된 비교 대상 토지의 거래가액으로 취득가액을 산정했고, 대법원은 면적이 다소 달라도 전체적으로 유사하면 유사재산이 될 수 있다며 이를 수긍했습니다. 상속세 단계의 감정가액 쟁점은 관련 칼럼을 참고하십시오.

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상속 부동산을 팔았거나 팔 예정이라면

팔기 전이라면 상속세 결정 가액과 평가 방법부터 확인하고, 실제 시세와 차이가 크다면 상속 당시의 매매사례나 감정 자료를 모아 두는 것이 좋습니다. 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다(「소득세법」 제105조 제1항).

이미 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다(「국세기본법」 제45조의2 제1항). 다만 두 판결은 상속세가 0원이었던 사안이어서, 상속세를 낸 경우에도 그대로 적용되는지는 따로 따져야 합니다. 필자가 상속 사건을 상담해 보면, 상속세가 없다며 평가 자료를 남기지 않았다가 뒤늦게 시가를 재구성하는 경우가 적지 않습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 세무서가 상속세 결정 때 정한 가액을 양도소득세 취득가액으로 그대로 써야 하나요?

그 가액이 객관적이고 합리적인 시가로 인정될 때만 그렇습니다. 대법원 2022두67357·2025두32147 판결은 결정가액이 시가로 인정되지 않으면 상속인이 상속개시 당시의 시가를 취득가액으로 주장할 수 있다고 보았습니다.

Q. 상속받은 지 오래된 부동산도 소급감정으로 시가를 증명할 수 있나요?

증명할 수 있습니다. 거래를 통한 교환가격이 없으면 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가가 되고, 소급감정이라도 달라지지 않습니다. 면적이 다소 다른 유사 토지의 거래가액이 인정된 사례도 있습니다.

Q. 이미 양도소득세를 신고·납부했다면 취득가액을 바로잡을 수 있나요?

법정신고기한이 지난 후 5년 이내라면 경정청구를 할 수 있습니다. 두 판결도 경정청구가 거부되자 소송으로 다툰 사안이었습니다.

참고자료

· 대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결, 대법원 2026. 8. 12. 선고 2025두32147 판결, 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 — 국가법령정보센터
· 「소득세법 시행령」 제163조 제9항 [대통령령 제36737호, 시행 2026. 10. 1.], 「소득세법」 제97조·제105조 [법률 제21221호, 시행 2026. 1. 1.], 「상속세 및 증여세법」 제60조·제76조 [법률 제21219호, 시행 2026. 1. 1.], 「국세기본법」 제45조의2 [법률 제21987호, 시행 2026. 10. 2.] — 국가법령정보센터
· 관련: 상속세 감정가액, 시가로 인정되는 조건 / 상속세 신고 기한을 놓치면 생기는 일
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