COLUMN · 부동산

작성 2026. 10. 8. | 로엘법무법인 김성훈 변호사

"이 동네에 곧 역이 들어온다", "개발계획이 확정됐다"는 말은 부동산 거래에서 흔히 오가는 말입니다. 지금까지 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에는 이런 정보를 퍼뜨리는 행위 자체를 금지하는 조항이 없었습니다.

2026년 6월 16일 공포된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 법률 제21815호가 12월 17일 시행되면, 거래를 끌어들일 목적으로 허위 개발정보 등을 퍼뜨리는 행위 자체가 형사처벌 대상이 됩니다. 개정 조문과 부칙을 대조해 무엇이 금지되는지 정리합니다.

처벌 대상은 '거래를 유인할 목적'의 세 가지 정보입니다

신설된 제23조의2는 누구든지 다른 사람이 그릇된 판단을 하게 해 부동산등을 거래하도록 유인할 목적으로 일정한 정보를 유포하는 행위를 금지합니다. 부동산등에는 토지·건축물을 취득할 수 있는 권리도 포함됩니다(제2조). 행위 주체를 공인중개사 등으로 한정하지 않습니다.

금지되는 정보는 세 가지입니다. 첫째, 해당 부동산 인근 지역의 개발에 관한 거짓정보입니다. 둘째, 도시·군계획시설 설치처럼 아직 확정되지 않은 개발계획을 확정된 사실로 오인하게 만드는 정보입니다. 셋째, 인근 지역의 수요·공급이나 가격 등 현황을 의도적으로 왜곡한 정보로, 불확실한 사항을 확실한 것처럼 알리는 경우도 포함됩니다.

위반하면 제26조 제4항에 따라 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 부칙에 따라 이 부분은 공포 후 6개월이 지난 2026. 12. 17.부터 시행됩니다. 「형법」 제1조 제1항에 따라 이 조항은 시행 이후의 유포 행위에 적용됩니다.

매물 광고는 공인중개사가 아니어도 과태료 대상이 됩니다

같은 날부터 부동산등에 대한 부당한 표시·광고는 누구에게나 금지됩니다. 제23조의3 제2항은 실제로 존재하지 않아 거래할 수 없는 매물의 광고, 가격 등을 거짓으로 또는 과장해서 알리는 광고, 대통령령으로 정하는 거래질서 침해 광고를 부당한 표시·광고로 봅니다. 대상 거래에는 임대차도 포함되며, 표시·광고의 구체적 범위는 대통령령으로 정합니다.

과태료 조항은 착오나 경미한 과실로 사실과 다르게 기재한 경우를 제외합니다. 또 제23조의3 제1항은 인터넷 광고에 소재지·면적·가격 등을 밝히도록 하지만, 개업공인중개사가 의뢰받은 매물을 광고하는 경우는 종전처럼 「공인중개사법」이 규율합니다.

직거래 플랫폼 의무와 세부 기준은 아직 정해지지 않았습니다

직거래 플랫폼 운영사업자의 의무는 시행일이 다릅니다. 부칙 단서에 따라 제23조의4·제23조의5와 관련 과태료 조항은 공포 후 1년이 지난 2027. 6. 17.부터 시행됩니다. 이때부터 플랫폼은 광고자의 본인 여부와 소유자와의 관계 등을 확인·표시해야 하고, 국토교통부장관은 인터넷 광고를 모니터링할 수 있습니다.

광고에 밝혀야 할 구체적 항목과 부당 광고의 세부 유형은 대통령령과 국토교통부 고시에 맡겨져 있습니다. 작성일 현재 시행령(2026. 10. 1. 시행)에는 이에 관한 규정이 없어 12. 17. 전후 개정 내용을 확인해야 합니다.

속아서 거래했다면 처벌과 별개로 계약을 다툴 수 있습니다

형사처벌은 피해 회복과 별개입니다. 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결은 광고의 다소의 과장은 거래 관행상 허용될 수 있지만, 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 비난받을 정도로 거짓 고지하면 기망이 된다고 보았습니다. 이 경우 「민법」 제110조에 따른 계약 취소나 제750조의 손해배상을 검토할 수 있습니다.

대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결은 광고가 사람을 잘못 알게 할 우려가 있는지를 보통의 주의력을 가진 일반인이 받는 전체적 인상을 기준으로 판단해야 한다고 했습니다. 다만 속인 사람이 계약 상대방이 아닌 제3자라면, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우에만 취소할 수 있습니다(제110조 제2항). 취소권은 제146조의 기간 안에 행사해야 합니다.

필자가 부동산 분쟁을 상담하며 자주 보는 어려움은, 계약 당시 들었던 개발 이야기를 뒷받침할 자료가 남아 있지 않다는 점입니다. 광고 화면과 메시지는 날짜가 보이게 보관해 두는 것이 좋습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 2026. 12. 17.부터 거래를 유인할 목적의 허위 개발정보 등 유포는 형사처벌 대상입니다. 둘째, 부당한 부동산 표시·광고는 공인중개사가 아니어도 500만원 이하 과태료 대상입니다. 셋째, 직거래 플랫폼 의무는 2027. 6. 17.부터이며, 세부 기준은 시행령으로 확인해야 합니다.

참고자료

· 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제2조·제23조의2~제23조의5·제26조·제28조 및 부칙·개정이유 [법률 제21815호, 2026. 6. 16. 공포, 시행 2026. 12. 17.(제23조의4·제23조의5 등은 2027. 6. 17.)] — 국가법령정보센터
· 「공인중개사법」 제18조의2·제51조, 「형법」 제1조, 「민법」 제110조·제146조·제750조 (현행) — 국가법령정보센터
· 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 / 대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결 — 국가법령정보센터
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