COLUMN · 부동산 / 건축

작성 2026. 10. 1. | 로엘법무법인 김성훈 변호사

건물을 산 뒤에야 건축물대장에서 위반건축물 표시를 보고, 구청의 시정명령과 이행강제금 고지서를 받는 경우가 있습니다. 불법 증축이나 용도변경은 전 소유자가 했는데 왜 내가 내야 하느냐는 질문이 먼저 나옵니다.

2026. 8. 11. 공포된 「건축법」 개정(법률 제21880호)은 이 이행강제금을 더 무겁게 바꿉니다. 같은 개정 중 일조 이격거리는 11. 12.부터 먼저 시행되지만, 이행강제금 부분은 2027. 2. 12.부터 시행됩니다. 무엇이 바뀌는지와 매수인이 확인할 점을 조문과 판례로 정리했습니다.

이행강제금은 고칠 때까지 붙는 돈입니다

이행강제금은 시정명령을 이행하지 않은 건축주 등에게 부과됩니다. 「건축법」 제80조에 따르면 허가권자는 이행기한을 정해 문서로 계고한 뒤 부과하고, 현재는 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 반복할 수 있습니다. 무허가 증축이라면 1㎡ 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액에, 시행령 제115조의3이 정한 비율(무허가 100분의 100, 무신고 100분의 70 등)을 곱해 산정합니다.

이행강제금은 처벌이 아니라 시정을 압박하는 수단입니다. 대법원 2018. 1. 25. 선고 2015두35116 판결은 이 성격을 근거로, 시정기간을 넘겼더라도 부과 전에 의무를 이행했다면 부과할 수 없다고 보았습니다. 시정하면 새 부과는 중지되지만 이미 부과된 금액은 징수된다는 점(제80조 제6항)도 함께 기억해야 합니다.

2027년 2월 12일부터 바뀌는 것

개정이유는 위반 건축물 증가 억제와 이행강제금의 실효성 확보입니다. 핵심은 허가권자의 재량이던 부분을 의무로 바꾼 것입니다.

다음 해부터 얼마나 가중할지는 대통령령에 맡겨졌는데, 2026. 10. 1. 현재 이를 정한 시행령 개정은 확인되지 않습니다. 실태조사를 거부·방해하면 200만원 이하 과태료 대상이 됩니다(제113조 제1항 제6호). 부칙 제5조에 따라 시행 전에 시정명령을 받은 위반내용에는 개정된 제80조 제2항·제5항이 적용되지 않으므로, 시정명령을 받은 날짜를 먼저 확인해야 합니다.

전 소유자가 만든 위반도 매수인이 시정명령을 받습니다

위반을 직접 하지 않았어도 현재 소유자는 시정명령과 이행강제금의 상대방이 될 수 있습니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2022두48653 판결은 시정명령에 원칙적으로 상대방의 고의·과실이 필요 없고, 위법상태를 만들거나 관여하지 않았더라도 시정할 수 있는 법률상·사실상 지위에 있으면 상대방이 된다고 보았습니다.

다만 현행 시행령은 위반행위 후 소유권이 바뀐 경우를 영리·상습 가중 대상에서 빼고(제115조의3 제2항 단서) 감경 사유로 둡니다(제115조의4 제1항 제1호). 감경은 조례로 정한 기간까지 시정해야 받을 수 있습니다. 2027. 2. 12.부터는 자기 비용으로 시정한 매수인이 책임 있는 자에게 구상할 근거도 생기지만, 그 방법과 시행 전 지출 비용에 대한 적용 여부는 아직 정해지지 않았습니다. 부동산 매매 사건을 수행하며 보면 잔금 뒤에야 건축물대장의 위반 표시를 확인하는 경우가 적지 않아, 계약 전 대장 확인이 중요합니다.

고지서를 받았다면 확인할 것

이행강제금 부과는 행정처분이므로 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 행정심판(「행정심판법」 제27조)이나 취소소송(「행정소송법」 제20조)으로 다툴 수 있습니다. 대법원 2016. 7. 14. 선고 2015두46598 판결은 이행 기회를 주지 않은 과거 기간분까지 한꺼번에 부과한 처분은 무효라고 보았으므로, 계고와 이행기한이 회차마다 있었는지 살펴볼 필요가 있습니다.

2023. 12. 31. 당시 완공된 소규모 주거용 위반건축물이라면 2026. 12. 17. 시행되는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」도 검토 대상입니다. 18개월 한시법으로, 세대당 전용 85㎡ 이하 다세대주택 등을 신고해 기준에 맞으면 심의를 거쳐 사용승인을 받을 수 있습니다. 다만 이행강제금 부과가 5회 미만이면 5회분에서 이미 낸 금액을 뺀 만큼의 과태료가 부과됩니다.

참고자료

· 「건축법」 제79조·제80조·제80조의2·제113조 [현행 법률 제21035호, 시행 2026. 2. 27. / 개정 법률 제21880호, 해당 조문 시행 2027. 2. 12.] 및 같은 법 시행령 제115조의3·제115조의4 — 국가법령정보센터
· 「행정심판법」 제27조, 「행정소송법」 제20조, 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 시행 2026. 12. 17.) — 국가법령정보센터
· 대법원 2026. 1. 8. 선고 2022두48653 판결 / 대법원 2018. 1. 25. 선고 2015두35116 판결 / 대법원 2016. 7. 14. 선고 2015두46598 판결 — 국가법령정보센터
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