COLUMN · 부동산

작성 2026. 9. 18. | 로엘법무법인 김벼리 변호사

"이 동네가 토지거래허가구역으로 묶인다"는 이야기는 대개 공고보다 먼저 돕니다. 그 사이에 계약서를 먼저 쓰는 분들이 있습니다.

그 관행에 2026년 12월 9일부터 형사처벌 조문이 붙습니다. 같은 개정으로 허가구역을 지정할 수 있는 경로도 한 갈래 늘어납니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 일부개정법률(법률 제21900호)이 2026년 9월 8일 공포되었습니다.

지정 권한이 한 갈래 늘었습니다

개정 전에도 국토교통부장관이 시·도 안의 일부지역을 지정할 수 있는 길은 있었습니다. 다만 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역이라는, 사업을 매개로 한 경로 하나뿐이었습니다.

개정법은 그 단서를 가목과 나목으로 나누고 나목을 새로 넣었습니다. 개발사업이라는 매개 없이 지가변동률 또는 거래량이라는 수치만으로 국토교통부장관이 지정할 수 있게 한 것입니다. 대신 절차 하나가 붙습니다. 이 경로로 지정하려면 중앙도시계획위원회 심의 전에 미리 관계 시·도지사와 협의하여야 합니다.

실무에서 이 변화가 체감되는 지점은 속도입니다. 지방자치단체의 판단을 기다리지 않고 지정이 이루어질 수 있기 때문입니다. 다만 구체적인 지가변동률·거래량 기준은 대통령령에 위임되어 있고 아직 확인되지 않았습니다.

공고 전에 알려 주면 처벌됩니다

개정법 제10조 제8항은 "누구든지" 허가구역 지정과 관련된 내용을 공고 전까지 공개하거나 누설하여서는 아니 된다고 정합니다. 수범자를 공무원으로 한정하지 않았다는 점이 이 조문의 특징입니다.

위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(제26조 제4항 제1호). 종전에 이 법정형은 허가 취소나 조치명령을 위반한 경우에만 적용되던 것인데, 개정법이 그 항을 각 호로 나누면서 누설을 제1호로 올려 두었습니다. 지정의 효력은 공고한 날부터 5일 후에 발생하므로(제10조 제5항), 공고 전의 며칠이 곧 이 조문이 겨냥하는 구간입니다.

허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다

허가구역 안의 토지에 관하여 소유권이나 지상권을 대가를 받고 이전·설정하는 계약은 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니합니다(제11조 제1항·제6항). 허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금이 따로 따릅니다(제26조 제3항).

허가가 요식행위인 것도 아닙니다. 시장·군수·구청장은 토지이용목적이 자기의 거주용 주택용지, 지역 주민을 위한 복지·편익시설, 농업·축산업·임업·어업 경영 등 제12조 제1호 각 목에 해당하지 않으면 허가하지 아니합니다. 도시·군계획에 맞지 않거나 면적이 이용목적에 적합하지 않은 경우도 같습니다. 반대로 처리기간 안에 허가·불허가 통지도, 선매협의 통지도 없으면 그 기간이 끝난 날의 다음날에 허가가 있는 것으로 봅니다(제11조 제5항).

판례는 더 나아갑니다. 대법원은 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우 그 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효이고, 여기에는 정상적으로는 허가를 받을 수 없는 계약을 받을 수 있도록 계약서를 허위로 작성하는 행위도 포함된다고 보았습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결. 토지거래허가 규정이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 있던 때의 판결로, 지금의 대응 조문이 제11조 제6항입니다).

정리하면 셋입니다. 지정 경로가 수치 기준으로 하나 늘었고, 공고 전에 지정 내용을 흘리는 행위가 누구에게나 범죄가 되며, 허가 없는 계약은 처음부터 효력이 없습니다. 계약을 서두르는 것이 가장 위험한 선택이 되는 구조입니다.

참고자료

· 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조·제11조·제21조·제26조 [법률 제21900호, 시행 2026. 12. 9.] 및 현행 [법률 제19251호, 시행 2024. 5. 17.] — 국가법령정보센터
· 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결 — 대법원 종합법률정보
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